• Home
  • /
  • Blogi
  • /
  • Sijoitusasunto – missä tilanteessa kannattavaa ostaa?

Sijoitusasunto – missä tilanteessa kannattavaa ostaa?

Rental property road sign

Joillekin asuntosijoittaminen on intohimo, toiset taas päätyvät asuntosijoittajiksi puolivahingossa. Ensimmäiseen ryhmään kuuluvat ovat saattaneet säästää kauan saadakseen vuokrakäyttöön sopivan asunnon ja päästäkseen nauttimaan kuukausittaisesta tuotosta. Toiseen ryhmään kuuluvat ovat ehkä saaneet asunnon perintönä, tai ovat joutuneet muuttamaan uuteen asuntoon, ja vanha asunto on niin sanotusti jäänyt käsiin. Pienillä paikkakunnilla asuntoa ei ole helppoa saada kaupaksi, ja koska tyhjilläänkin olevasta asunnosta on maksettava hoitovastikkeet, lyhennykset, kiinteistöverot ja muut kulut, on asunnon vuokraaminen kannattava vaihtoehto. Kaikista pienimmillä paikkakunnilla ei ole helppoa löytää vuokralaisiakaan, vaikka vuokra-asuminen onkin kasvattanut suositaan, joten asunnon joutuu joskus vuokraamaan tappiollisesti. Sijoitusasunto ei siis välttämättä ole mikään kultakaivos. 

Kannattaisiko minunkin ostaa sijoitusasunto?

Sijoitusasunnon ostaminen on monen mielestä uhkapeliä, sillä hyvien vuokralaisten löytämistä pidetään vaikeana, ja asuntoon mahdollisesti tulevat remontit saattavat muuttaa kassavirran negatiivisesti. Kukaan ei halua joutua maksamaan kuukausittain vieraan ihmisen asumisesta, mutta tällaista tapahtuu silti. Vaikka sijoitusasunto olisi vielä vuokrattaessa tuottanut viitisenkymppiä kuukaudessa, saattaa putkiremontti tai muu iso taloyhtiön remontti keikauttaa luvut päälaelleen, ja asunto tuottaakin tappiota 50 euroa kuussa. Kesken sopimuksen vuokraa ei kuitenkaan voida nostaa, ja vaikka vuokran korottaminen olisikin mahdollista, saattaisi vuokralainen äänestää jaloillaan ja muuttaa pois. Mikäli asunto ei sijaitse halutulla alueella, uutta vuokralaista voi olla vaikea löytää, eikä asuntoa välttämättä saa myydyksikään – siksi moni vuokranantaja joutuu vuokraamaan osakehuoneistoa tai kiinteistöään tappiollisesti. 

Kaikenlainen sijoittaminen on uhkapeliä, mutta huolellisesti valittu sijoitusasunto voi osoittautua erittäin kannattavaksi ratkaisuksi. Jos taloutesi kestää tyhjät kuukaudet ja mahdollisesti eteen tulevat remontit, kannattaa alkaa etsiä sijoitusasuntoa paikkakunnalta, missä on suhteellisen hyvä työllistymismahdollisuudet. Yliopistokaupungit ovat aina hyvä vaihtoehto, sillä niihin muuttaa vuosittain uusia opiskelijoita, jotka tarvitsevat yksiöitä ja kaksioita oppilaitoksensa tuntumasta. 

Sijoitusasunnon voi ostaa lainarahalla, joten ei ole välttämätöntä odottaa, että saisi ensin säästettyä koko summan kokoon. Lainan korot voi vähentää vuokratulojen verotuksessa, samoin kuin kaikki muutkin sijoitusasuntoon liittyvät kulut vuokranvälittäjän palkkiosta asunnon perusparannuskustannuksiin ja asuntosijoittamiseen liittyviin puhelinkuluihin. Pankille riittää yleensä, että sinulla on koossa joko käteistä tai muita vakuuksia 30–40 % asunnon hinnasta – loput voit kuitata lainalla. Esimerkiksi Joensuusta voi löytää hyvän keskustayksiön jo 80 000 eurolla, mikä tarkoittaa sitä, että et tarvitse käteistä kuin 24 000–32 000 edestä. Yksiön voi saada vuokrattua esimerkiksi 650 eurolla kuussa. Jos oletetaan, että asunnon hoitovastike on 125 euroa kuussa, joudut maksamaan veroa vain 525 eurosta. Pääomatuloveroprosentti on 30 prosenttia, joten nettotulot asunnon vuokraamisesta ovat 367,5 euroa. Jos ajatellaan, että lainanlyhennys on 300 euroa kuussa, tuottaa asunto sinulle kuussa 67,5 euroa – vuodessa siis 810 euroa. Kun laina on maksettu pois, kasvaa asunnon kuukausittainen tuotto 367,5 euroon, ja vuotuinen tuotto 4410 euroon – mikäli asuntoon ei sillä välillä ehdi tulla remontteja. Remontit kuitenkin nostavat asunnon hintaa, joten jos joskus päädyt myymään asunnon, saatat saada siitä enemmän kuin alkuperäisen 80 000 euroa. Asuntojen hintojen nousuun ei kannata kuitenkaan luottaa liikaa, vaikka asuntojen hintakehitys Suomessa onkin historiallisesti ollut nouseva pitkällä aikavälillä.

Millainen sijoitusasunto kannattaa hankkia?

Kaupungin keskustassa tai ainakin keskustan tuntumassa olevaa yksiötä tai kaksiota pidetään yleensä parhaana sijoitusasuntona. Sijoitusasuntoa etsiessä kannattaa olla tarkkana, sillä hyvin tuottavaa, hiljattain remontoitua, pohjaratkaisultaan toimivaa, hyvällä sijainnilla olevaa ja helposti vuokrattavaa asuntoa on vaikea löytää. Tuttu kiinteistövälittäjä on hyvä apu, sillä hän osaa vinkata myyntiin tulossa olevista asunnoista jo etukäteen. Monet kiinteistövälittäjät hoitavat myös vuokra-asuntojen välittämistä, joten he osaavat arvioida myös vuokratason ja laskea sijoitusasunnon vuokratuoton. Sijoitusasunnon vuokratuoton pitäisi olla yli 5 %, jotta se kannattaisi ostaa. Edellisessä luvussa esitellyn, kuvitteellisen tapausesimerkin vuokratuotto on noin 7,5 %, joten sitä voisi jo harkita. Asuntosijoittamisesta kiinnostuneet pyrkivät yleensä hankkimaan useamman sijoitusasunnon, jotta muista asunnoista tuleva tuotto kompensoisi remontissa tai tyhjillään olevan asunnon tuottamaa väliaikaista tappiota. Useamman vuokrattavan asunnon hankkiminen on kuitenkin pitkän tähtäimen projekti, siksi ensimmäistä asuntoa hankkiessa kannattaa laskea, että oma talous kestää mahdolliset tyhjät kuukaudet.